تعریف حق شفعه و اخذ به شفعه

فایل صوتی: تعریف حق شُفعِه و اخذ به شُفعِه زمان مطالعه: 4 دقیقه

شاید تا به الان اصطلاح حق شفعه به گوش شما نخورده باشد اما هنگامی متوجه این حق خواهید شد که یا متضرر شده اید و یا از این حق به نفع خود استفاده نکرده اید. با ما همراه باشید در راستای تعریف حق شُفعِه و اخذ به شُفعِه و شرایط استفاده از آن.

شاید برای شما پیش آمده باشد که ملکی را با یک یا چند شریک خریداری می نمایید و شما و شریکتان بطور مشاع، مالک آن ملک هستید. شریکتان بدون اجازه و اطلاع به شما سهم خود را به شخص دیگری می فروشد. حال باید ببینیم که آیا شریک حق فروش سهم خود را داشته است؟ آیا شریک بدون اجازه می تواند این کار را انجام دهد؟ آیا طرف دیگر در این مورد هیچ حقی نخواهد داشت؟    

تعریف اخذ به شفعه

هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی ( مانند ملک )، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آن دو شریک، سهم خودش را به قصد بِیع ( فروش )، به شخص دیگری منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و آن سهم را هم از آن خود کند و تملک کند.

پس در اینجا دیدیم که شریک سهم خودش را می فروشد. شریک دیگر آن پولی که پرداخت شده است را به مشتری می دهد و سهم او را مال خود می کند. به این حق، حق شفعه می گویند و به کسی که صاحب این حق است و می تواند از آن استفاده کند، شَفیع گویند.

شرایط ایجاد حق شفعه

برای ایجاد حق شفعه باید شرایطی وجود داشته باشد تا شخص بتواند از آن استفاده کند:

1 – اشاعه ملک

یعنی ملک مشترک بین شرکا باشد

2 – غیر منقول بودن مال

غیر منقول بودن همانطور که در مباحث قبل توضیح داده شد، مالی که نقل و انتقال و جابجایی آن، موجب خرابی خود آن مال یا محل آن مال بشود، مانند خانه، پس در اخذ به شفعه مال حتما باید غیر منقول باشد.

3 – قابل تقسیم بودن ملک

4 – انتقال از طریق بیع

یعنی شریک حتما باید قصد فروش سهم خود را داشته باشد تا این حق برای شریک دیگر به وجود آید.

5 – انحصاری بودن ملک به دو شریک

یعنی شرکای ملک فقط باید دو نفر باشند.

فروش بنا و درخت بدون زمین

حال فرض را بر این بگیریم که یکی از شرکا بنا و درخت را بدون زمین فروخته است. در این صورت شرایط به چه نحو است؟

هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نمی شود.

تبعیض در اجرای حق شفعه

حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مَبیع اجرا نمود، صاحب حق شُفعِه، یا باید از آن به کلی صرف نظر کند، یا نسبت به تمام آن اجرا نماید. اما اگر شریک، قسمتی یا بخشی از مال خودش را بفروشد، طرف دیگر فقط نسبت به همان مقدار اختیار استفاده از حق شفعه دارد.

بنابراین اگر شریک، یک دانگ از دو دانگ سهم خودش را بفروشد، طرف دیگر فقط نسبت به آن یک دانگ حق اجرای شُفعِه را دارد. کارشناسان گروه املاک گاما آماده خدمت رسانی به شما عزیزان در زمینه مسائل حقوقی عقود در معاملات و خرید و فروش ملک در شمال هستند.

حق شُفعِه

حال باید دید تکلیف معاملاتی که مشتری که آن سهم را خریده، در حد فاصل بین فروش و ایجاد حق شُفع، چیست؟

اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد، نسبت به آن مال انجام داده است را باطل می نماید.

بخوانید: انواع شرکت یا همان شراکت

در صورتی که مال، در این حد فاصل از بین برود، چه کسی مسئول است؟

اگر مال در حد فاصل بین تملک تا ایجاد حق شفعه تلف شود، دو حالت دارد:

اگر مال در تصرف مشتری باشد و به او تحویل داده شده باشد، مشتری ضامن و مسئول تلف آن خواهد بود. اگر مال هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد، شَفیع یا همان صاحب حق شفعه حق رجوع به مشتری را ندارد، بلکه باید به شریک یا همان فروشنده مراجعه کند.

مورد دیگر اینکه مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از ایجاد حق شفعه در دست او بوجود می آید، ضامن نیست و حتی اگر بعد از اخذ به شُفعِه و مطالبه مال، مال در دست وی تلف شود، مشتری در صورتی مسئول و ضامن است که نسبت به آن مال مرتکب رفتار عمدی و تقصیر شده باشد.

منافع به وجود آمده در مال

منافع و مواردی که قبل از ایجاد حق شُفعِه، در مبیع ( مال ) بوجود می آید در صورتی که منفصل، یعنی از مورد معامله جداپذیر باشد، مال مشتری است و در صورتی که به مال متصل باشد، مال شفیع است. ولی اگر مشتری خودش بنایی ساخته باشد و یا درختی بنا کرده باشد، می تواند آنها را قلع کند و از بین ببرد.

فوریت حق شفعه

حق شفعه فوری است یعنی اینکه، طرف دیگر یا همان شفیع، از تاریخ آگاهی نسبت به این مساله که شریکش سهمش را فروخته است، باید از حقش استفاده نماید در غیر اینصورت هیچ عذری از ناحیه دادگاه مورد قبول نمی باشد و حق شفعه ساقط می شود.

اِسقاط حق شفعه

حق شفعه قابل اِسقاط است یعنی اینکه صاحب حق شُفعِه، به میل خود می تواند از آن صرف نظر کند. حتی شخص می تواند قبل از ایجاد این حق هم با شریک خود توافق کند که اگر در آینده این حق برای وی بوجود بیاید، وی حق استفاده از آن را نخواهد داشت.

سوال

آیا حق شفعه به ورثه شَفیع انتقال می یابد؟

بعد از موت شفیع، حق شفعه به ورثه وی انتقال می یابد و این انتقال بدینصورت است که هر یک از وراث، حق شفعه را به نسبت سهم الارث خود می برند، ولی نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند بلکه انجام و اجرای این حق باید توسط تمامی وراث صورت گیرد.

چنانچه سوالی در زمینه راهنمای هزینه های انتقال سند، قولنامه و… دارید، با شماره 3439-013 تماس بگیرید تا مشاوران گاما بیشتر راهنماییتان کنند.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 StarsLoading...
اشتراک گذاری

اشتراک این مطلب در :

فیسبوک تلگرام لینکدین گوگل پلاس

مجموعه :

انتشار توسط : گاما

28 مهر 1398

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *