قوانین مربوط به عین مستاجره و موجر

قوانین مربوط به عین مستاجره و موجر زمان مطالعه: 4 دقیقه

حقوق مربوط به عین مستاجره به چه صورتی است؟ موجر و مستاجر چه تکالیفی نسبت به یکدیگر دارند؟ برای اینکه بیشتر در جریان جزئیات حقوق و قوانین مربوط به عین مستاجره و موجر قرار بگیرید، با این محتوای حقوقی همراه باشید.

اجاره چیست؟

اجاره قراردادی است که با توجه به آن شخصی که به آن موجر می گویند، خانه یا مغازه خود را به شخص دیگری که مستاجر نامیده می شود واگذار می کند. باید توجه داشت که در این قرارداد مدت باید معین و مشخص باشد. موجر در ازای واگذاری ملک، خانه یا مغازه خود کرایه یا اجاره بها دریافت می کند. پس در اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.

مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد، پس نتیجه میگیریم که اجاره فقط مختص ملک نیست. اجاره ای صحیح است که با استفاده از آن از بین نرود و قابلیت بقا داشته باشد. لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی حتما باید مالک منافع یا همان منفعت ملک باشد.

حال فرض را بر این بگیرید که قرارداد اجاره منعقد شده است، اما موجر مورد اجاره را تسلیم مستاجر نمیکند.

در اینجا تکلیف مستاجر چیست؟

اگر موجر قرارداد اجاره را منعقد نماید و پس از آن از تحویل آن امتناع نماید، موجر توسط دادگاه و مراجع قضایی اجبار می شود و در صورت عدم امکان این مساله مستاجر حق فسخ و بر هم زدن اجاره را دارد.

بخوانید: اجاره ویلا در شمال

عیب در مورد اجاره

هرگاه معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره، معیوب بوده است، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند و برهم زند، یا با همان عیب آن را قبول کند. ولی اگر موجر آن عیب را برطرف کند، دیگر مستاجر حق فسخ و برهم زدن اجاره را ندارد. هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع و استفاده خارج شود و نتوان عیب آن را هم برطرف نمود، اجاره باطل می شود.

تغییرات در عین مستاجره

موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی قصد مستاجر از استفاده از آن شود. اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم شود که تاخیر در تعمیر آن موجب ضرر به موجر باشد، مستاجر حق ندارد مانع تعمیرات شود، حتی اگر در مدت تعمیر نتواند از مورد اجاره استفاده نماید.

ولی در این صورت مستاجر حق فسخ و بر هم زدن اجاره را خواهد داشت. چنانچه سوالی در زمینه انواع سند ملکی و سایر مسائل حقوقی خرید ملک دارید، می توانید از مشاوران املاک گاما راهنمایی بگیرید.

قوانین مربوط به عین مستاجره

سوال

آیا تعمیرات در عین مستاجره به عهده مستاجر است؟

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع و استفاده از آن لازم است، به عهده مالک است، مگر اینکه طرفین خلاف آن را شرط کرده باشند یا از نظر عرف عکس این مساله صدق کند.

مزاحمت شخص ثالث برای مستاجر

اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود، در صورتی که مستاجر هنوز مورد اجاره را تصرف نکرده باشد، مستاجر حق فسخ معامله را دارد، ولی اگر فسخ نکرد برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل، باید از مزاحم شکایت کند.

ولی اگر مزاحمت آن شخص، بعد از تحویل و تصرف مستاجر در مورد اجاره باشد، مستاجر دیگر حق فسخ ندارد و فقط می تواند از مزاحم شکایت کند. حال اگر شخص مزاحم مدعی حقی نسبت به آن مورد اجاره باشد، برای اثبات حق خود باید برعلیه هم مستاجر و هم موجر شکایت نماید.

وظایف مستاجر در عین مستاجره

1 – مستاجر باید در استفاده از عین مستاجره، به نحو متعارف رفتار کند و موجب از بین رفتن مورد اجاره نشود و مرتکب تقصیر و رفتار عمدی نشود.

2 – عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره تعیین شده است استفاده نماید.

3 – مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده است، پرداخت نماید.

حق فسخ برای موجر

اگر مستاجر مورد اجاره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد، استفاده نماید و منع کردن وی هم امکانپذیر نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

بخوانید: اجاره خانه ویلایی در رشت

عدم ضمان مستاجر

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست. به این معنی که اگر عین مستاجره بدون دخالت وی تلف شود، مستاجر مسئول نخواهد بود ولی اگر در استفاده از مورد اجاره مرتکب رفتار عمدی و تقصیر شود، ضامن خواهد بود.

تاثیر فوت موجر و مستاجر در عقد اجاره

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر، باطل نمی شود. اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خودش مالک منافع ملک باشد، اجاره با فوت او باطل می شود و یا اگر در مورد مستاجر شرط استفاده فقط شخص او در مورد اجاره شده باشد، با فوت مستاجر اجاره باطل خواهد شد.

اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. حال اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه مورد اجاره را از مستاجر نخواهد، با توجه به توافقات قبلی و به همان شکل پرداخت، موجر حق گرفتن اجرت از مستاجر را دارد.

سوال

اگر در مورد اجاره تعمیراتی لازم آید، مستاجر می تواند آن ها را انجام دهد؟

اگر مستاجر در مورد اجاره بدون اذن و اجازه از موجر تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه قیمت آنها را از موجر ندارد. هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است بنایی بسازد یا درخت بکارد و… هر یک از موجر و مستاجر هر زمان که بخواهند می توانند آن بنا را خراب کنند و یا درخت را قطع سازند.

در این صورت اگر در عین مستاجره نقص یا خرابی به بار آید، بر عهده مستاجر است. در پایان چنانچه سوالی در زمینه انواع حریم و قوانین مربوط به قراردادهای خرید و یا اجاره ملک دارید، کارشناسان گروه املاک گاما آماده پاسخگویی به سوالات شما می باشند. برای برقراری ارتباط با ما می توانید به سایت گاما و یا از طریق شماره 3439-013 اقدام فرمائید.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 StarsLoading...
اشتراک گذاری

اشتراک این مطلب در :

فیسبوک تلگرام لینکدین گوگل پلاس

مجموعه :

انتشار توسط : گاما

13 نوامبر 2019

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *